¿Por qué consultar a un profesional inmobiliario debidamente colegiado?:

La Ley Nacional Nº 20.266 (modificada por la Ley Nacional Nº 25.028) de ejercicio profesional, exige que la intermediación inmobiliaria o corretaje sea llevada a cabo por un profesional colegiado que actualmente debe ser graduado de la carrera universitaria de Martillero y Corredor Público.

La Colegiación es obligatoria y brinda a los clientes garantía de Idoneidad Profesional (obligatoriedad de tener un título universitario en la materia), Seguridad (exigencia de Certificados de Inhibición y de Antecedentes Penales y Judiciales) y Conducta (el profesional jura respetar un exigente Código de Ética).

¿Qué documentación debo presentar para vender mi propiedad?:

Deberá presentar fotocopias de la siguiente documentación

• Documento (D.N.I.) de los titulares de dominio.

• Escritura pública

• Reglamento de Copropiedad y Administración (en caso de que se trate de un inmueble en Propiedad Horizontal).

• Liquidación de expensas (en caso de que esté afectado al régimen de Propiedad Horizontal).

• Planos de Construcción

• Recibos de: impuesto municipal, impuesto inmobiliario Arba, servicio de agua corriente si corresponde, servicio telefónico y servicio de energía eléctrica.

• En el caso de que la propiedad pertenezca a una Sociedad tener los estatutos, libros de actas que autoricen la venta, poderes, situación contable e impositiva.

Los documentos originales quedan en poder del propietario quien los entregará en el caso de que la venta se concrete al escribano interviniente.

Tenga en cuenta que si su propiedad supera el valor de $ $1.500.000 deberá tramitar el COTI en la AFIP.

¿Qué es el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)?:

El COTI es el «Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles», el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir. El titular de un inmueble deberá obtener el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI), con carácter previo a la publicación del inmueble, siempre que el precio de comercialización resulte igual o superior a $9.400.000. Para obtener el COTI, necesita la clave fiscal. El COTI puede obtenerse vía Internet (una vez que obtenga la clave fiscal).

El COTI no es un impuesto, es un certificado.

¿Qué es el Impuesto a la Transferencia Inmueble (I.T.I.)?:

La venta de inmuebles se grava con una tasa del 1,5% sobre el valor total de escrituración y será retenido por el escribano al vendedor de la propiedad. 

Existe el Certificado de No Retención en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI):

Deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.

¿Cómo se determina el valor de mercado de la propiedad?:

La determinación del valor de mercado de una propiedad es un aspecto central para definir una inversión. La variabilidad de los precios en el tiempo y en diferentes zonas y la dificultad de recolección de datos técnicos y económicos, tornan indispensable una tasación documentada e imparcial a través de métodos técnicos precisos. Los métodos de Tasación más usados son:

• Valor actual depreciado / Costo de reposición.

• Valor por comparación de ofertas de mercado.

• Capitalización del valor locativo.

¿Cuáles son los pasos a seguir para la compra de una propiedad?:

Se controlará que quien vende sea el propietario, solicitando los títulos e informes del Registro de la Propiedad Inmueble correspondientes.

Además se verifica si la propiedad está libre de gravámenes (hipotecas, embargos, etc.), si el dueño tiene la disponibilidad de sus bienes, exigiendo la exhibición de los informes correspondientes, y si, tratándose de propiedad horizontal, la unidad que desea adquirir tiene previsto el destino que usted le va a dar.

En caso de dudas se envía copia del título de propiedad a un escribano para que pueda determinar la bondad de los mismos.

¿Qué es un Informe de Dominio?:

Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la «ficha» de la propiedad de la que surge su ubicación, datos catastrales y m2, además se informa quién es el titular de ese dominio hoy y si tiene algún tipo de gravamen (ej. Hipoteca, Embargo, Usufructo, Bien de Familia).

¿Qué es un informe de Inhibiciones?:

También es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cual nos informa si la persona está o no «inhibida» para disponer de su patrimonio.

Diferencia entre Seña y Reserva

La seña es un contrato bilateral donde, ambas partes intervinientes de comprometen a la celebración de una operación futura. Esto significa que, en caso de concretarse la operación; dicho monto se toma a cuenta del precio, pero si esto no ocurre, existen dos opciones:

Si se arrepiente el comprador, perderá en manos del vendedor, el monto constituido como seña

Si quien se arrepiente es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble del monto recibido

En cuanto a la reserva, es una oferta de carácter unilateral, ad referéndum, dicho de otro modo, sujeta a la aprobación del propietario.  Es decir que, no obliga a ninguna de las dos partes a un resar cimiento económico, es casi una formalidad de palabra. Donde se entrega un monto en parte del precio, pero si dentro del plazo establecido en el escrito alguna de las partes se arrepiente; se le devolverá la suma constituida al reservante, sin perjuicio alguno.

¿Qué es el Boleto de Compraventa?:

Es un contrato formal que se otorga por instrumento privado y que crea la obligación de concluir el negocio tal como lo pactaron las partes. Esto significa que crea la obligación de hacer la Escritura Pública Traslativa de Dominio, por lo que queda claro que el Boleto de Compraventa no es un título de propiedad.

En el Boleto se expresan las obligaciones de las partes: el vendedor está obligado a transmitir la propiedad, conservar el bien hasta la escritura, dar posesión y responder por evicción. En tanto, el comprador debe pagar el precio, firmar la escritura de compraventa y tomar la posesión real y efectiva del inmueble.

En general la Seña se incluye en el Boleto de Compraventa y alcanza aproximadamente el 30% del valor total.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?:

No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

Durante la intermediación inmobiliaria, ¿cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta alcanzar la Inscripción Registral?

Normalmente son tres los momentos en que se firman documentos en la compra de un inmueble, los documentos son: 1º Reserva, 2º Boleto de Compra Venta y 3º Escritura Traslativa de Dominio. Este es el orden cronológico aconsejable, cada documento tiene su importancia y su fundamento.

Los dos primeros confeccionados por el profesional inmobiliario y el tercero por el Escribano.

¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria?:

Normalmente el escribano es designado por el comprador en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado por el acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una «primera Escritura», es decir un edificio «a estrenar» o un nuevo loteo.

¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar escribano que intervendrá en la compra?:

Si. El Banco no debe obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.

¿Se puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?:

Sí, seguro. Su escribano es «Escribano Público Nacional» y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.

Firma de la Escritura traslativa de Dominio y Posesión:

El tiempo estimado entre Boleto de Compra-Venta y Escritura es de 30 a 45 días aproximadamente.

¿Cuál es la tarea del escribano?:

Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién abona los honorarios del Escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?

Los honorarios del Escribano generalmente los abona la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora. El impuesto a la transferencia de inmueble (I.T.I: 1,5%) lo abona la parte vendedora. No obstante la regla general es la libertad de contratación entre las partes. (Art. 958 CCyC)

¿Y los impuestos que se deben?:

Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de «Impuestos» que se pudieran deber. En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. Si se trata de una propiedad horizontal, también necesitará libre deuda de expensas comunes. En síntesis el comprador no deberá preocuparse por este control, ya que el escribano es designado como agente de retención por el fisco.

¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido?:

El principio general dice que puede vender solamente los titulares de dominio que informe el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Los herederos del fallecido (causante), tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo la declaratoria de herederos o declarado válido el testamento, los herederos, son quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se «inscriba» a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta por tracto abreviado. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribirla. A este tipo de escrituras se las llama «Venta por tracto Abreviado», porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

Honorarios profesionales:

Por una operación de venta de un inmueble, los honorarios profesionales son del 4% a cargo de cada parte.

Todos los gastos de publicidad y promoción que se utilizan para promover la venta de la propiedad estarán a cargo del martillero .

Cuándo deberán pagarse los honorarios

Los honorarios deben saldarse, al firmarse el Boleto de compra Venta.

Trabajo en colaboración con otros colegas inmobiliarios:

Si usted está buscando un tipo de propiedad que no está en nuestra cartera de ofertas, inmediatamente nos conectamos con colegas para buscar cuál de ellas posee la alternativa más adecuada a su búsqueda.

Nosotros compartimos honorarios con colegas. De esta manera Ud. no tendrá una mayor erogación de honorarios ni tiempo que perder poniéndose en contacto con más de una empresa a la vez.