QUE TENES QUE SABER EN EL PROCESO DE COMPRA

La firma del boleto de compra-venta

Se trata de un documento que refleja la promesa bilateral que te compromete a vender y al comprador a efectuar la compra, es decir, a proceder a la escrituración. Además, se deja un monto considerable como seña que suele ser el 25% del valor total del inmueble. En caso de arrepentimiento por parte del comprador, la seña se pierde; en caso contrario donde el que se arrepiente es el vendedor, éste deberá devolver el doble de la seña entregada.

En el documento queda establecido el precio, la fecha o plazo de escrituración, la designación del escribano, la identificación del inmueble, los datos personales, los informes de inhibición y el dominio.

Tené en cuenta que pueden pasar 30 días hasta la escrituración y que la instancia de la firma del boleto compra-venta no siempre se realiza, sino que muchas veces se lleva adelante la escrituración directa.

La escrituración

Es el acto formal que establece la compra y venta de la propiedad donde la operación queda efectuada. Antes de la escrituración, el escribano se encarga de hacer un estudio y la revisión previa de títulos y aspectos jurídicos e impositivos para posteriormente inscribir al inmueble en el Registro de la Propiedad del Inmueble de la provincia a la que corresponda.

La documentación que necesitás para poder escriturar es:

• El título de la propiedad original inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
• Boleto de compra-venta, en caso de haberse firmado 
• Fotocopias de DNI y la constancia de CUIL/CUIT del comprador, vendedor  y sus convivientes o cónyuges cuando corresponda.

Importante: tené en cuenta que si alguno de los firmantes no concurriere a la firma de la escritura es necesario el poder original y con las facultades suficientes del mismo para el acto.

• La sentencia de divorcio en caso de corresponder.
• Las boletas de los impuestos, tasas y gravámenes

• Informe de inhibición: un informe emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble que expone la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. El informe demora entre 2 y 5 días hábiles para inmuebles en CABA y 15 días aproximadamente para provincias.

• Informe de dominio: un informe también emitido por el  Registro de la Propiedad del Inmueble que proporciona la titularidad del inmueble y demuestra si posee algún tipo de gravamen, es decir, corrobora si tiene hipotecas, embargos, si el inmueble está afectado al bien de familia, si levantó la inhibición o sólo fue para el efecto de la escritura. 

También, es importante tener en cuenta:

• Certificado de no retención del Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI): es un certificado que permite quedar exento del ITI, un impuesto nacional a la transferencia de inmueble que retiene el 1,5 % sobre el precio de venta para aquellos inmuebles que fueron adquiridos antes del 1 de enero del 2018 y que no están destinadas a casa-habitación, lo que significa que no tienen uso como vivienda única, familiar y de ocupación permanente. 

Si el vendedor hace uso de la exención del ITI porque a partir de la venta del inmueble va a comprar otra vivienda en el plazo de un año, deberá tramitar el certificado a través de la página de la AFIP.

• El Impuesto a las Ganancias: establece que se debe tributar una alícuota, es decir, una cuota proporcional del 15% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No se grava sobre la propiedad que se utiliza para vivienda.

• El Impuesto de Sellos: un impuesto de alcance local, por lo tanto varía en cada provincia, en CABA es del 3,6 % y en GBA del 2% sobre el precio del inmueble o el valor de referencia de inmuebles, el que sea mayor. 

• El COTI (Código de Oferta y Transferencia de Inmuebles): es un deber informativo que debe ser obtenido por el propietario mediante la página web de AFIP previo a la escrituración, siempre que el valor del inmueble sea superior a $1.500.000.

En el caso de ser un inmueble afectado a la propiedad horizontal también es requisito contar con:

• Una copia del reglamento de copropiedad y administración o del reglamento de propiedad horizontal
• Los datos de contacto de la administración del edificio
• El libre de deuda de expensas
• En algunos casos, el plano de afectación a propiedad horizontal

Si el inmueble que se va a vender está ubicado en la provincia de Buenos Aires es necesario contar con:

• El Estado Parcelario: un trámite para evaluar la superficie, la medición, delimitación y valuación de la superficie del terreno o el inmueble; para el cual es necesario contratar un agrimensor matriculado.
• Una fotocopia de un impuesto de ARBA, Impuesto Municipal y Aguas.

En caso de haber recibido el inmueble por  herencia: el escribano solicitará  la Declaratoria de Herederos inscripta o se pondrá en contacto con el abogado que lleve la sucesión para  inscribirla conjuntamente con la compraventa, por lo se conoce como “tracto abreviado”.

Si el inmueble se recibió por donación solo necesita la escritura de donación.

El pago

Se realiza junto con la escrituración, donde queda asentada la entrega real y efectiva del inmueble. La división de gastos puede acordarse, pero, según usos y costumbres, los gastos que debés afrontar como vendedor de un inmueble son para demostrar ser el dueño, evidenciar la situación impositiva y jurídica del inmueble y realizar el estudio de títulos:

• Honorarios de inmobiliaria, entre el 3% y el 4% sobre el precio de la venta.
• Impuesto de sellos, la mitad la abonás como vendedor y la otra mitad el comprador.
• El impuesto a la Transferencia de Inmuebles 
• El Impuesto a las Ganancias 

Según cada provincia los costos de los certificados que se piden al Registro de la Propiedad Inmueble, los certificados para evaluar deudas y gravámenes, como así también las tasas locales, pueden variar.

Informe de Zonaprop