DIFERENCIA ENTRE BOLETO DE COMPRA VENTA Y CESION DE DERECHOS POSESORIOS

CUATRO DIFERENCIAS ENTRE BOLETO DE COMPRAVENTA Y CESION DE DERECHOS POSESORIOS

Muchas veces las personas acuden a inmobiliarias, otras veces por acuerdo privado entre partes, firman un "Boleto de Compraventa", para comprar una propiedad, ya sea un lote de terreno o un casa.

Puede que el vendedor tenga todos lo papeles en orden, 

esto quiere decir que es el titular registral de la propiedad, y por lo tanto tiene una escritura traslativa de dominio, a su favor y debidamente inscripta en el Registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción que corresponda. También puede darse el caso que quien pretende "vender", su casa o terreno, no sea el titular registral de la propiedad, es decir, que en el Registro de la Propiedad inmueble, consta otra persona como dueño de esa propiedad.

En este último caso, puede suceder que quien desea transferir la propiedad, sea un heredero de quien figura como titular registral, o puede suceder que se trate de un poseedor.

Si quien desea "vender" la propiedad es un heredero, del titular registral,  lo que corresponde es iniciar la sucesión para luego inscribir a los herederos como nuevos titulares registrales, o en su caso iniciar la sucesión y una vez dictada la Declaratoria de Herederos y la orden de inscripción proceder a la venta por tracto abreviado, donde el Escribano directamente otorgará la escritura traslativa de dominio y con la misma escritura inscribe la Declaratoria de Herederos, en un solo paso, por eso se llama "COMPRAVENTA POR TRACTO ABREVIADO".

La otra cuestión que puede darse es que el "VENDEDOR", no tenga nada que ver con el titular registral, porque por ejemplo, adquirió la propiedad por boleto de compraventa, hace 30 años y nunca se procedió a realizar la escritura, y entonces se transformo en un poseedor, puede que este a su vez le haya "CEDIDO LOS DERECHOS POSESORIOS", a otra persona, que poseyó el inmueble, durante 10 años, y por todo ese lapso de tiempo se comporto como dueño del mismo, pago los impuestos, construyó, corto el césped, planto árboles, crió animales, pagó distintos servicios públicos, tales como electricidad, gas, agua, etc.

En estos casos, muchas veces tanto las inmobiliarias como las partes en forma privada, al momento de transferir el inmueble, firman un documento privado, que suelen denominar "BOLETO DE COMPRAVENTA", en realidad éste documento en el que una parte cede los derechos posesorios que tiene sobre un bien inmueble, y la otra paga un precio, por esa cesión de derechos, se llama CESION DE DERECHOS POSESORIOS.

En derecho existe un principio que dice: "NADIE PUEDE TRANSMITIR UN DERECHO MEJOR QUE EL QUE TIENE".

Si el vendedor tiene una escritura traslativa de dominio a su favor, tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble, entonces puede transferir ese derecho mediante un Boleto de Compraventa, en el que se compromete a firmar la escritura traslativa de dominio ante un escribano; pero si la persona que desea "vender", tiene la posesión del inmueble y no tienes la escritura traslativa de dominio a su favor, no tiene el derecho de propiedad, por lo tanto no puede transmitir este derecho, lo que tiene es un derecho de posesión, que seguramente lo ha ejercido de forma pública y pacifica, durante una determinada cantidad de años, y que ahora lo cede a otra persona, quien habiendo abonado el precio, tomará posesión del inmueble y pasará a comportarse de forma pública y pacifica como el nuevo dueño, en este caso el documento por el que se formaliza la operación se denomina, Cesión de Boleto de Compraventa o Cesión de derechos posesorios.

Hasta aquí entonces tenemos, que cuando compramos una propiedad, podemos hacerlo en principio por Boleto de Compraventa o por Cesión de Derechos Posesorios, ambos son instrumentos privados, pero sus efectos y consecuencias jurídicas son totalmente diferentes; y conocer cuales son esas diferencias, hará que tomes la mejor decisión que sea posible, y aquí van entonces las cuatro diferencias:

# 1) En el Boleto de Compraventa, las partes se denominan "VENDEDOR" Y "COMPRADOR", en cambio en la Cesión de Derechos Posesorios las partes se denominan "CEDENTE", la persona que cede el derecho de posesión; y "CESIONARIO", la persona que adquiere el derecho de posesión.

# 2) Como ya lo mencione, mediante el Boleto de Compraventa, lo que se transfiere es el derecho de propiedad, el que no estará formalmente transferido hasta que no se firme la escritura traslativa de dominio; en cambio con el instrumento de Cesión de Derechos Posesorios, sólo se transfiere el derecho de posesión que tiene el "CEDENTE".

# 3) El Boleto de Compraventa, permite al COMPRADOR, exigir al VENDEDOR, que le otorgue la escritura traslativa de dominio, y si éste no lo hace la escritura traslativa de propiedad, puede ser otorgada por sentencia judicial, mediante lo que se llama juicio de escrituración. En el caso de la Cesión de Derechos posesorios, no hay posibilidad de intimar al "CEDENTE", para que otorgue la escritura traslativa de propiedad, porque el no es el titular del derecho de propiedad. En este caso habrá que ubicar al titular registral del derecho de propiedad, notificarlo de la cesión y pedirle que firme la escritura traslativa de dominio o propiedad, previo a demostrar una secuencia lógica de cesiones de derechos.

Es importante tener en cuenta que cuando se dan los casos de CESION DE DERECHOS POSESORIOS, han pasado muchos años desde que el primer cedente, adquirió el derecho de posesión, quizás 20 o 30 años, entonces el "VENDEDOR" original, puede estar fallecido, o lo que es muy común, que la sociedad que realizó los loteos, ya no existe más, y tampoco hay nadie que firme las escrituras, entonces lo que queda es lo que se llama JUICIO DE USUCAPION O PRESCRIPCION LARGA.

Este juicio requiere de probar una posesión continúa y pacifica durante 20 años, o demostrar cabalmente una sucesión de cadenas posesorias hasta llegar a los 20 años, además de la confección de un plano de usucapión, y de reunir todos los medios de prueba necesarios para demostrar ante el juez que se ha ejercido la posesión como dueño del inmueble, de forma pública, pacífica e ininterrumpida.

# 4) También existen diferencias en cuanto al costo económico ya que si suscribes un Boleto de Compraventa, para llegar a la escritura sólo tienes que cumplir con lo pactado en el Boleto de Compraventa, que necesariamente desembocará en el otorgamiento de la escritura, si todo va por los carriles normales y habituales.

En cambio en la Cesión de Derechos Posesorio, o la Cesión de Boleto de Compraventa, el camino para llegar a la escritura o en su caso una sentencia judicial que declare propietario al "CESIONARIO", es mucho más largo y costoso económicamente hablando.

Estas cuatro diferencias básicas te demuestran claramente que Boleto de Compraventa y Cesión de Derechos Posesorios o Cesión de Boleto de Compraventa no son lo mismo, tiene efectos jurídicos diferentes y también desde el punto de vista económico son distintos.